पहिले फेडरल नेश्नल मोर्टगेज एसोसिएसन वा एफएनएमए भनिन्छ, फानी माई १ 1938 1968 मा स्थापित भएको थियो। यसको शुरुवात लक्ष्य महान उदासीनता पछि आवास उद्योगलाई प्रोत्साहित गर्नु थियो। यसले आवासीय धितो loansणको लागि पहिलो दोस्रो बजार पनि सिर्जना गर्यो। १ XNUMX InXNUMX मा, फ्यानी मेए एक निजी, शेयरधारक-मालिक, सरकारी-नियमन निगम बन्यो जसको शेयर न्यूयोर्क स्टक एक्सचेन्जमा कारोबार गरिन्छ।
फानी माएले कम लागत पूंजी देशभर धितो धितोमा राखी राखीरहेको छ र सीधै होमबियर्सलाई ndण दिँदैन; यसको सट्टा यसले ndणदाताहरूसँग व्यापार गर्दछ कि तिनीहरू मोर्टगेज कोषबाट समाप्त हुँदैनन् भनेर निश्चित गर्न। फ्यानी मेले ठूला बिल्डर्स र रियल एस्टेट कम्पनीहरूलाई मास्टर प्रतिबद्धताहरू प्रदान गर्दछ $ २ million मिलियन डलर र अधिकका लागि १२ महिनासम्म अग्रिमका लागि रकम।
जस्तै बजारले हालै देखेको छ, फ्यानी माई र फ्रेडी म्याक दुबैले समस्याको अनुभव गरे। पछिल्लो हप्ताहरूमा, सरकारले अभूतपूर्व तनावको समयमा संघ तरलता प्रदान गर्न फ्यानी माईलाई संरक्षकमा राख्ने निर्णय गर्यो। अझ महत्त्वपूर्ण कुरा, सरकारले पूँजी, ट्रेजरी र फ्यानीको नियामक, फेडरल हाउसिंग फाइनान्स एजेन्सीमा आफ्ना मुद्दाहरूलाई सम्बोधन गर्यो जसले माथि उल्लिखित प्रत्येक संस्थाको $ 100 बिलियन सम्मको कोषको लागि रुचाइएको स्टक खरिद सम्झौता सेट गर्न सहमत भयो, केनेथ बेकन, कार्यकारी उपाध्यक्षका अनुसार। Fannie Mae को लागि आवास र सामुदायिक विकास को अध्यक्ष।
“हामीले धेरै घाटा भोगेका कारण, धितो-समर्थित धितोमा ऋण लिएर लगानीकर्ताले उपलब्ध पूँजी र हाम्रो एजेन्सीको स्थायी शक्तिको बारेमा विश्वस्त महसुस गर्नेछन्। उनीहरूले लिएको दोस्रो चरण भनेको फ्यानी माई र फ्रेडी म्याकका लागि मात्र नभई संघीय गृह ऋण बैंक प्रणालीको लागि पनि नयाँ सुरक्षित ऋण सुविधा सिर्जना गर्नु थियो, किनभने सरकार चिन्तित थियो कि यदि एजेन्सी ऋण जारी गर्न बाहिर गयो भने, र ऋण बजारहरू। ओभरफ्लो, हामी अब कोषमा पहुँच गर्न सक्दैनौं," बेकनले भने, यी घटनाहरूका कारण फ्यानी माईसँग अब पूँजीको स्रोत, सुनिश्चित तरलता, र सरकारबाट उनीहरूको धितो-समर्थित सेक्युरिटीहरू समय-समयमा किन्नको वाचा छ भनी व्याख्या गर्दै। यदि एजेन्सीले तिनीहरूलाई बजारमा सही मूल्य दिन्छ।
सरकारले रकम राखेको हुनाले, यसले अब फ्यानी मेएमा व्यवस्थापकीय नियन्त्रण गर्ने निर्णय गरिसक्यो। लगानीकर्तालाई यसको अर्थ एजेन्सी धेरै व्यावासायिक हुन्छ, बेकनले भने। "हामी यस वर्ष हाम्रो पोर्टफोलियो बढेको हेर्न चाहन्छौं। अझ महत्त्वपूर्ण कुरा, बजारले कसरी प्रतिक्रिया देखायो, हाम्रो onणमा यसको प्रसारलाई कडा बनाउने कुञ्जी हो। हामी जारीसँग $ billion बिलियन debtण बचत गर्न सक्षम छौं, over $ बिलियन भन्दा बढी सदस्यता भएको - हामीले गरेका सब भन्दा ठूलो प्रस्तावहरू। प्रारम्भिक स्केतहरूले यो काम गरिरहेको छ भन्छन्, ”फ्यानी मेएको भिपले भने।
मोर्टगेज बैंकर्स एसोसिएसनका अनुसार, एकल परिवारका घरहरूको साथमा ठेक्का दरहरू जुन 64 को अन्त्यमा बाँकी रहेका सबै ऋणको 2008 प्रतिशत रहेको छ, जुन गत वर्षको तुलनामा 129 अंकले बढेको छ। यस वर्ष फोरक्लोजरमा ऋण २.७५ प्रतिशत पुगेको छ, जुन गत वर्षको दरको दोब्बर हो। Fannie Mae को एकल-परिवार फोरक्लोजर दर दोस्रो क्वाटरको अन्त्यमा 2.75 प्रतिशतमा कम थियो, तर दरहरू अझै पनि गत वर्षको दरको दोब्बर छन्। “स्पष्ट रूपमा, बजार समस्यामा छ। हामीले सुरुमा मूल्यहरू 1.36 देखि 7 प्रतिशत घट्ने अपेक्षा गरेका थियौं, तर केही फलो-अप पछि, हामी माथिल्लो-अन्त दायरा 9 देखि 15 प्रतिशतमा चढेको देख्छौं। यदि यो भयो भने, यो अझै पनि महत्वपूर्ण छ कि क्रेडिट स्थिर हुन सक्छ। तरलता संग धेरै गर्न आवश्यक छ र Fannie को अंडरराइटिंग सही गरिएको छ। ‘नो-मनी डाउन वा मोर्टगेजमा थोरै पैसा कम’ को युग समाप्त भएको पनि हामीले देखेका छौं। एकल-परिवार ऋणमा जोखिमको तहहरू राख्नु, जब तिनीहरूसँग दोस्रो ऋण थियो, वा समायोजनयोग्य दर धितो वा ब्याज मात्र, र उपभोक्ताहरूले नबुझेका धेरै कुराहरू विगतको कुरा हो," बेकनले भने।
उनले थप भने कि उनीहरूले झूटो झोलामा बढी समय दिनेछन।
भाडा बजारमा पनि प्रकाश पार्नु उत्तिकै महत्त्वपूर्ण छ, एक विशाल बजार जसमा २००७ को अन्त्यमा $८५० बिलियनको बहु-पारिवारिक ऋण बकाया थियो। यसको प्रमुख खेलाडी कमर्शियल मोर्टगेज ब्याक्ड सेक्युरिटीज (CMBS) थियो जसमा बहु-परिवारमा $३६ बिलियन थियो। धितो वित्तिय। फ्यानी माईले यो वर्ष रकम २ अर्ब डलरभन्दा कम हुने अपेक्षा गरेका छन् ।
“यो बजार पृथ्वीको अनुहारबाट खसेको छ किनभने CMBS को बहु-पारिवारिक ऋणमा 120 आधार बिन्दुको बकवास दरको साथ; Fannie Mae को पोर्टफोलियो $170 बिलियन व्यापार मा अपराध मात्र 11 आधार बिन्दु हो। जब समग्र भोल्युम बढेको छ, फ्यानी र फ्रेडीले यस बजारमा प्रभुत्व जमाएको छ, हाम्रो भोल्युम बढेको छ। यस वर्ष, हामीले वर्षको पहिलो आधामा बहु-पारिवारिक वित्तपोषणमा $ 22 बिलियन गर्यौं। वाचोभिया, ड्यूश बैंक, वेल्स फार्गो वा पीएनसी जस्ता अन्य खेलाडीहरूले त्यो २० बिलियन डलरको १८ बिलियन डलर डेलिभर गरे - उनीहरूले यसलाई राम्रो व्यापार मोडेल ठाने। तिनीहरूले ऋणको सहारा लिएका छन् र हामीसँग जोखिम साझा गरेका छन्। त्यहाँ पर्याप्त कमर्शियल मोर्टगेज मार्केट ब्लो-अप भएकोले, मानिसहरूले त्यो हुनबाट जोगिनको लागि प्रणाली समायोजन गरे," बेकनले यस तथ्यलाई सम्बोधन गर्दै भने कि धेरैजना विगतमा व्यावसायिक धितोको समस्याले जलेका थिए, उनीहरू यस घटनाको लागि तयार थिए। जहाँ एकल-पारिवारिक बजार, मानिसहरूले आफ्नो अन्डरराइटिंगलाई आराम दिए किनभने मानिसहरूसँग 18 को कुनै सम्झना छैन जब यस्तै घटनाहरू भयो। अपराध दर यति कम हुनुको कारण नयाँ उत्पत्तिहरूमा औसत ऋण-देखि-मूल्य 20 प्रतिशत थियो; ऋण सेवा कभरेज अनुपात 1990 को उत्तरमा छ। "र हामीले Fannie Mae मा अण्डरराइट गर्ने तरिका, हामी भाडा तर विगतको संग्रह हेर्दैनौं। 67 को खरानीबाट हाम्रा कार्यक्रमहरू सुरु भएकाले पोर्टफोलियोलाई निरन्तरता दिँदै हामी धेरै रूढिवादी छौं, ”उनले भने।
हालको बजारको मूल्याing्कन गर्दै, बेकनले बहु-परिवार बजार खाली vac प्रतिशत भन्दा कमको सोच्दछ। अमेरिकाको जनसंख्याले अझै पनि जन्मदर र आप्रवासन बढाइरहेको छ भन्ने सोचमा हामी बजारको बारेमा राम्रो महसुस गर्छौं। फ्यानी माए एक डेमोग्राफिक प्रोफाइल देख्दछन् र अर्को दुई बर्षमा भाँडा स्थितिमा बढ्दै जान्छन्। हामी धेरै बुढा व्यक्तिहरूले आफ्नो घरहरू बेच्न पनि पाउँदछौं र स्वतन्त्र-बस्ने सुविधामा सर्न स्वीकार्छन् जुन कम रखरखाव र कम पोसाक र उनीहरूको लागि बूढाबूढी भइरहने समस्याहरू छन्, "उनले थपे।
फ्यानी माईलाई सबैभन्दा चिन्ताको विषय भनेको यस्तो समयमा "संशयास्पद" जागिर वृद्धि हो, धेरै "ईश्वरका कार्यहरू" जस्तै तूफान, मन्दी, र लेनदेनको दरहरू (पूँजीकरण दरहरूको कारणले गर्दा खरिदकर्ता र विक्रेताहरू बीचको ठूलो विभाजन। ६-७ प्रतिशतको बीचमा अत्यन्त न्यून जुन दिगो थिएन)। "हामीले अर्थमा उल्टो देख्न थालेका छौं, त्यो क्याप दरहरू ऋण दरहरू भन्दा कम छ, मूल्यहरूको क्रेता र विक्रेताको परिप्रेक्ष्यमा ठूलो भिन्नता बनाउँदै कहिलेकाहीं अंतरको कारण मूल्यमा 6 प्रतिशत भिन्नता पुग्छ। त्यहाँ धेरै इक्विटी पूँजी छ, सबै BRIC (ब्राजिल, रुस, भारत, चीन) बढ्दै गएका देशहरूको लागि, कि लगानीकर्ताहरूले अमेरिकाले प्रस्ताव गर्न सक्ने भन्दा राम्रो विदेशी इक्विटीको लागि जान्छन्। त्यसैले लगानीकर्ताले दुईपटक सोच्छन्,’ उनले भने ।
व्यक्तिको घरहरूमा उच्च अपराधीलाई देख्न यो वास्तविक प्रकारको हो। “तर जब तपाईं अफिस र अपार्टमेन्ट हेर्नुहुन्छ, यो त्यति खराब हुँदैन। संक्षेपमा, बहु-परिवार घरहरूले राम्रो प्रदर्शन गरिरहेका छन् तर हामी एउटा सानो बजार हेर्ने आशा गर्दछौं जहाँ मानिसहरूले क्याप दरहरूको लागि साझा जमिन हेर्छन्। क्रेडिट को समस्या संग, हामी न्यू योर्क बाहिर टोपी दरहरु को अन्त मा to देखि .6..6.5 प्रतिशत को लागी देख्न सक्छौं, "Becon भने।
अमेरिकी क्रेडिट बजारको अवस्थाको बारेमा चिन्तित हुनुको वास्तविक कारण छ। "तर मलाई विश्वास छ, यदि तपाइँ बजार विच्छेदन गर्नुहुन्छ भने, सबै कथनहरू/सामान्यकरणहरू पूर्ण रूपमा सत्य छैनन्। हामीसँग एकल पारिवारिक बजारहरू खराब छन्, तर केही खण्डहरूले देशका केही भागहरूमा ठीकै गरिरहेका छन्। जनसंख्या वृद्धिको सन्दर्भमा दीर्घकालीन आधारभूत कुराहरू छन्। हाम्रा मुद्दाहरूमा सरकारले बलियो र स्पष्ट रूपमा कार्य गर्ने निर्णय सहित त्यहाँ धेरै सकारात्मक पक्षहरू छन्। तसर्थ, मलाई विश्वास छ कि Fannie Mae मार्फत आवास धितोमा आउने बलियो तरलता हुनेछ, "उनले भने।
समापनमा, फ्यानी मे वीपीले भने, "मलाई आशा छ कि यसले हामीले 9 / ११ पछि देखेको मनोवृत्तिलाई अस्विकार गर्यो, किनकि दिनको अन्त्यमा बजारहरू मानिसहरूका भावनाहरूद्वारा चल्दछन्। यदि व्यक्ति उदास र नकारात्मक छन् भने, बजारहरू कहिल्यै राम्रो हुँदै जाने छैनन्। आशा छ, मानिसहरूले अमेरिकी आशावादी बजारको वास्तविक विशेषतामा उनीहरूको आशावाद पुनः जगाउँदछन् र मानिसहरूलाई पछाडि पछाडि लैजान्छन् र लेनदेन गर्न सुरू गर्छन्। "
