को-अप पैसा खाडल खन्न अघि

चट्टानबाट उफ्रनु अघि हेर्नुहोस्

1. भवनको लागि पूंजी योजना

2. पूँजी सुधारहरू (विगतको इतिहास र लागत अनुमान र समय सीमा सहित भविष्यका योजनाहरू)

3. भवनको लागि धितो (सर्तहरू/सर्तहरू/नविकरण विकल्पहरू के हुन्)

4. व्यवस्थापन सम्झौता (हाल व्यवस्थापन सम्झौता भएको कम्पनी; लागत/सेवाहरू)

5. सार्वजनिक र अपार्टमेन्ट खाली ठाउँहरूमा एस्बेस्टोस सर्वेक्षण

6. बेसमेन्ट र अन्य सार्वजनिक स्थानहरूमा सडिरहेको झ्याल फ्रेमहरू जुन मुसा/बगहरू र पानीको क्षतिको लागि प्रवेश बिन्दु हुन सक्छ।

7. पानी/बिजुली मिटरहरू। प्रत्येक वर्षको लागतको समीक्षा गर्नुपर्छ। के लागत वर्ष वर्ष समान छ?

आवेदन प्याकेज। हेड्स UP (वे UP)

त्यहाँ तीनवटा सर्तहरू छन् जुन प्रत्येक सम्भावित सहकारी खरिदकर्ताले याद गर्नुपर्छ: तल भुक्तानी, ऋण-देखि-आय अनुपात र पोस्ट-क्लोजिंग तरलता।

•             बाधा एक: डाउन पेमेन्ट भनेको प्रारम्भिक नगद अंश हो जुन खरिदकर्ताले बिक्रेतालाई बाँकी रकम बैंक वा अन्य ऋणदाताद्वारा वित्तपोषण गर्नको लागि भुक्तानी गर्दछ। सह-अपहरू मालिकहरूले उनीहरूको घरहरूमा इक्विटी भएको चाहन्छन्। डाउन पेमेन्ट 20-50 प्रतिशत (सार्वभौमिक होइन) बाट चल्न सक्छ। केही उच्च-स्थिति भवनहरूले कुनै पनि वित्तिय अनुमति बिना सबै नगद खरिदहरूमा जोड दिन सक्छन्।

•             बाधा दुई: ऋण-देखि-आय अनुपात। क्रेताको मासिक ऋणको रकम उसको/उनको मासिक आम्दानीले विभाजित हुन्छ। धेरै सहकारीहरूको लागि अनुमतियोग्य ऋण र आय अनुपात 25-30 प्रतिशतमा माथि छ। धेरै बोर्डहरूले समग्र वित्तीय चित्रलाई पनि हेर्छन्। यदि कोही सामाजिक सुरक्षामा छ र प्रति महिना $2100 मात्र ल्याउँछ, तर बैंक वा लगानीमा $10 मिलियन छ भने, ऋण-देखि-आय अनुपात एक मुद्दा नहुन सक्छ। 

•             बाधा तीन। बन्द भएपछि तरलता। डाउन पेमेन्ट गरेपछि सम्भावित खरिदकर्तालाई सजिलै उपलब्ध हुने रकम। यसमा बैंकमा नगद, मुद्रा-बजार र/वा स्टक कोष, स्टक पोर्टफोलियो, ट्रेजरी बिलहरू, जम्मा प्रमाणपत्रहरू (तरल मानिने) समावेश हुन सक्छ। IRAs र अन्य सेवानिवृत्ति खाताहरूलाई तरल मानिने छैन, न त जीवन बीमा नीतिहरू, स्टक वा व्यक्तिगत सम्पत्ति (जस्तै, घर जग्गा, कला कार्यहरू) को लगानी नगरिएको सेयरहरू।

अंगूठाको नियम - क्रेतासँग दुई वर्षको लागि धितो र मर्मतसम्भार तिर्न पर्याप्त नगद हुनुपर्दछ यदि उसको/उनको आम्दानी कुनै कारणले समाप्त हुन्छ, जस्तै जागिर छोड्ने वा बिरामी।

बोर्डहरूले कहिलेकाहीँ एक वर्षको तरलता र एस्क्रोमा राखिएको एक वर्षको नगदको लागि सेटल गर्नेछन् जसले सम्भावित खरिदकर्तालाई समय अगावै तरल सम्पत्ति बेचेर एस्क्रो नगद उठाउन अनुमति दिन्छ र बोर्डहरूलाई मानसिक शान्ति दिन्छ।

केही बोर्डहरूले दलालहरू र खरिदकर्ताहरूलाई तिनीहरूको संख्यात्मक आवश्यकताहरू माथि-अगाडि सूचित गर्नेछन् ताकि स्वीकृतिको कम सम्भावना भएका मानिसहरूलाई जाँच गर्ने समय र समस्याबाट बच्न। अन्य बोर्डहरूसँग कुनै पूर्ण आवश्यकताहरू छैनन् र केस-दर-केस आधारमा निर्णयहरू गर्छन्।

जोखिम बनाम पुरस्कार

सबै खरिदहरू जोखिम बोक्छन्। NYC को-अप खरिद गर्दा, खराब व्यवस्थित भवन, अल्छी को-अप बोर्ड वा अप्रशिक्षित वा अपर्याप्त भवन कर्मचारीहरू सहित धेरै कारकहरू खरिदकर्ताको नियन्त्रणमा हुँदैनन्। शेयरधारकहरूले प्रमुख भवन मर्मतका लागि BOD द्वारा अप्रत्याशित विशेष मूल्याङ्कनहरू सामना गर्नुपर्ने हुन सक्छ जुन अप्रत्याशित थियो र मर्मत भुक्तानी मुद्रास्फीति भन्दा छिटो बढ्न सक्छ। BOD ले सबलेट वा अन्य नीतिहरू परिवर्तन गर्न सक्छ, अपार्टमेन्ट भाडा र/वा घरपालुवा जनावरको स्वामित्वलाई असम्भव बनाउँदै। सम्भावित खरीददारहरूको मनमानी बोर्ड अस्वीकृतिको कारणले तपाईंको अपार्टमेन्ट बेच्न चुनौती हुन सक्छ किनभने BOD को एक सदस्यले तपाईं विरुद्ध द्वेष राख्छ।

फर्वार्ड गर्दै

तपाईंले आफ्नो सपनाको अपार्टमेन्ट फेला पार्नुभयो। तपाईको वकिल, एकाउन्टेन्ट, इन्टेरियर डिजाइनर, आर्किटेक्ट र परिवार सबै एउटै पृष्ठमा छन्। तपाईं र मालिक बिक्री मूल्यमा सम्झौतामा पुग्नुभएको छ र अब यो बन्द हुने समय हो।

बन्द गर्ने समय

NYC मा को-अप बन्द हुने समय त्यहाँ हस्ताक्षर गरिएको खरिद सम्झौता भएको समय देखि २-३ महिना लाग्न सक्छ; यद्यपि, वास्तविक संसारमा यो बन्द हुन लाग्ने समयको लम्बाइ र धेरै कारकहरूमा निर्भर हुन्छ र खरिदकर्ताको प्रत्यक्ष नियन्त्रण बाहिर हुन सक्छ:

1. प्रायोजक अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने सबै नगद खरिद। 2-3 महिना (वा कम) मा योजना ... तर,

2. एक अनुभवहीन वकिल संग एक सम्पत्ति खरीद - ढिलाइ

3. को-अप बोर्ड प्याकेज अपूर्ण हुन सक्छ वा त्रुटिहरू समावेश हुन सक्छ - ढिलाइ

4.            प्रबन्धक एजेन्टले आवेदनको समीक्षा गर्न ढिलो छ र बोर्डमा पठाउन स्थगित गर्दछ - ढिलाइ

५.            को-अप बोर्डले धेरै बिक्रीहरूको समीक्षा गर्दैछ र तिनीहरू BOD ध्यानको लागि प्रतिस्पर्धा गर्दै छन् - ढिलाइ

६.            बिदाको अवधिमा पेश गरिएको बोर्ड प्याकेज - ढिलाइ

७.            अन्तर्वार्ताको समयतालिका विवादहरू (तपाईं र BOD) - ढिलाइ

८.            BOD ले निर्णय गर्न सक्दैन - ढिलाइ

९.            बिक्रेता वा खरिदकर्ता असहयोगी छन् - ढिलाइ

समापन लागत

•             वकिल शुल्क। $1,500-$4,000 बाट दायरा। सामान्यतया कारोबार बन्द भएपछि भुक्तान गरिन्छ। बैंकको वकिलको लागि अतिरिक्त शुल्क ($ 1,000) हुन सक्छ।

•             हवेली कर। न्यूयोर्क शहरमा हवेली करको लागि थ्रेसहोल्ड $ 1,000,000 हो (यस मूल्यमा हवेली बेच्ने सम्भावना छैन)। प्राविधिक रूपमा करलाई स्थानान्तरण कर मानिन्छ, खरिदकर्ताले $1,000,000 बराबर वा ठूला सम्पत्तिहरूमा भुक्तानी गरेको छ। कर रकम भिन्न हुन्छ र $1 वा सोभन्दा माथिको सम्पत्तिहरूको लागि अधिकतम 3.9 प्रतिशतसम्म खरिद मूल्यको दायराको आधारमा 25,000,000 प्रतिशत बढ्दै स्नातक दर हो।

•             शीर्षक बीमा (कन्डो मात्र)। कन्डो खरिद गर्न र धितो प्राप्त गर्न शीर्षक बीमा चाहिन्छ र सामान्यतया खरिद मूल्यको ०.४५ प्रतिशत चल्छ। यो खरिदकर्ताहरू र ऋणदाताहरूलाई घरको स्वामित्व लिनु अघि सम्पत्तिको शीर्षकको दाबीहरू विरुद्धको रक्षा गर्न अधिग्रहण गरिएको हो।

•             धितो रेकर्डिङ कर (कन्डोस मात्र)। यसका लागि खरिदकर्ताहरूले $ 1.8 भन्दा कम धितो रकममा 5,000,000 प्रतिशत र $ 1.925 भन्दा माथिको धितो रकममा 500,000 प्रतिशत तिर्न आवश्यक छ। यो ऋण रकम हो र खरिद मूल्य होइन। म्यानहट्टनको औसत अपार्टमेन्टको लागि $2,000,000 को लागि 20 प्रतिशत तल, त्यहाँ $1.925 ऋण रकममा 1,600,000 प्रतिशत शुल्क छ लगभग $30,800 धितो रेकर्डिङ कर मात्र।

•             फ्लिप कर (सहकारी)। यो एक को-अप अपार्टमेन्ट बिक्री लेनदेन को समयमा को-अप लाई भुक्तान गरिएको एक स्थानान्तरण शुल्क हो। शुल्क प्राविधिक रूपमा कर होइन र त्यसैले सम्पत्ति करको रूपमा कटौती योग्य छैन। फ्लिप करको रकम र यसको लागि कसले तिर्छ (क्रेता वा बिक्रेता) को-अप देखि सह-अपमा भिन्न हुन्छ। जानकारी सामान्यतया भवनहरू स्वामित्व पट्टा वा कानून द्वारा को-अप मा उल्लिखित छ।

•             अतिरिक्त शुल्क। धितो शुल्क, रिकोडिङ खर्च, आकस्मिक, आदि।

•             न्यूयोर्क राज्य र NYC स्थानान्तरण करहरू (नयाँ विकास कन्डो मात्र)। (prevu.com)

अन्तमा

जब सम्झौता अन्ततः पूरा हुन्छ, खरिदकर्ताले बिक्रेतालाई आफ्नो पैसा दिन्छ। विक्रेताले खरिदकर्तालाई काम (कन्डोको लागि) वा स्वामित्व पट्टा (सहयोगीहरूको लागि) दिन्छ र सबैजना आफ्नो जीवनको साथ अघि बढ्छन्।

अन्तिम नोट

म मेरो स्वास्थ्यको लागि न्यूयोर्क शहरमा सरेँ।

म पागल छु, र यो एक मात्र ठाउँ थियो जहाँ मेरो डर जायज थियो। (अनिता वेस)

© डा। एलीनर Garely। यो प्रतिलिपि अधिकार लेख, फोटो सहित, लेखकबाट लिखित अनुमति बिना पुन: उत्पादन गर्न सकिदैन।

शृङ्खला:

भाग 1। न्यूयोर्क शहर: घुम्नको लागि राम्रो ठाउँ तर... साँच्चै यहाँ बस्न चाहनुहुन्छ?

भाग 2। संकटमा सहकारीहरू

भाग 3। एक सहकारी बेच्दै हुनुहुन्छ? भाग्यले साथ दिओस्!

भाग 4। Co-ps: तपाईको पैसा कहाँ जान्छ

अन्तिम तर कम से कम छैन:

भाग 5. को-अप मनी पिट खन्न अघि